1. 양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식, 골동품 등의 자산을 양도(판매)할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 특히 부동산의 경우 양도차익이 발생하면 일정 세율에 따라 세금을 납부해야 합니다.
이번 글에서는 기존에 1 주택을 보유하고 있던 상태에서 부모님의 사망으로 인해 상속주택을 추가로 취득한 후, 2년이 지난 뒤 이를 매도할 경우 양도소득세 계산 방법에 대해 상세히 설명하겠습니다.
2. 사례 개요
- 기존 보유 주택: 1채
- 상속 주택: 부모님이 돌아가신 후 약 20평의 주택을 상속받음
- 상속 후 보유 기간: 2년 경과 후 매도
- 양도소득세 신고 및 납부 필요
이 경우 링크 (상속주택 특례)를 적용받을 수 있는지 확인하고, 양도소득세를 계산하는 방법을 살펴보겠습니다.
3. 상속주택 양도소득세 특례
(1) 1세대 1 주택 비과세 적용 가능 여부
국내에서 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우, 양도차익이 12억 원 이하라면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 상속주택을 추가로 보유하면 다주택자로 간주될 수 있어 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.
그러나 상속주택에 대한 예외 규정이 존재합니다.
- 기존에 1주택을 보유한 상태에서 부모님의 주택을 상속받아 2 주택이 된 경우, 상속주택을 5년 내에 처분하면 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
- 다만, 상속주택이 1주택 비과세 판정에서 제외되는 것이지, 양도소득세가 완전히 면제되는 것은 아닙니다.
즉, 상속주택을 양도할 때는 일반적인 양도소득세 규정을 적용받습니다.
4. 양도소득세 계산 방법
(1) 양도차익 계산
양도소득세는 **양도차익(= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비)**을 기준으로 계산됩니다.
① 양도가액 (매도 금액)
양도소득세에서 양도가액은 매매 계약서 상의 매도 가격을 기준으로 합니다.
예를 들어, 상속주택을 5억 원에 매도했다면 양도가액은 5억 원이 됩니다.
② 취득가액 (상속 당시의 가격)
상속주택의 취득가액은 상속개시 당시(즉, 부모님 사망 당시)의 시가를 기준으로 평가됩니다.
- 상속개시일 전후 6개월 내에 매매사례가액, 감정가액, 공시가격 등을 기준으로 평가
- 만약 시가를 확인할 수 없으면 공시가격의 80%를 적용
예를 들어, 상속 당시 해당 주택의 공시가격이 3억 원이었다면, 취득가액은 2.4억 원(3억 원 × 80%)이 됩니다.
③ 필요경비
필요경비에는 취득세, 법무사 비용, 수리비, 중개수수료 등이 포함될 수 있습니다.
예를 들어, 필요경비로 2천만 원이 인정된다면 필요경비는 0.2억 원이 됩니다.
(2) 양도차익 계산 예시
양도가액: 5억 원
취득가액: 2.4억 원
필요경비: 0.2억 원
양도차익 = 5억 - (2.4억 + 0.2억) = 2.4억 원
5. 양도소득세 세율 적용
양도세율은 보유 기간 및 주택 수에 따라 다르게 적용됩니다.
- 1년 미만 보유: 45%
- 1년 이상 2년 미만 보유: 35%
- 2년 이상 보유: 기본세율 (6% ~ 45%)
(1) 기본세율 적용 예시
보유 기간이 2년 이상이므로 기본세율이 적용됩니다.
과세표준 (양도차익)세율
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만 ~ 4,600만 원 | 15% |
| 4,600만 ~ 8,800만 원 | 24% |
| 8,800만 ~ 1억5천만 원 | 35% |
| 1억5천만 원 초과 | 45% |
2.4억 원에 대해 세율을 적용하면,
- 1,200만 원까지 6%
- 1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원까지 15%
- 4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원까지 24%
- 8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원까지 35%
- 1억5천만 원 초과분 45%
계산하면 약 6,000만 원 정도의 양도소득세가 부과됩니다.
6. 양도소득세 신고 및 납부
(1) 신고 기한
양도소득세는 부동산을 매도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.
예를 들어, 2025년 5월 10일에 매도했다면, 신고 기한은 2025년 7월 31일까지입니다.
(2) 신고 방법
- 홈택스(https://www.hometax.go.kr)에서 전자 신고
- 세무서를 방문하여 신고
- 세무사 대행 신고
7. 결론
- 상속주택을 양도할 경우 양도소득세가 부과되며, 상속 당시 시가를 기준으로 취득가액이 결정됩니다.
- 상속주택을 5년 내 매도하면 기존 1 주택자의 1세대 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있지만, 상속주택 자체의 양도세는 발생합니다.
- 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 하며, 홈택스를 이용하면 간편하게 신고할 수 있습니다.
이 글이 도움이 되었길 바라며, 구체적인 세금 계산은 세무사 상담을 통해 정확하게 확인하는 것이 가장 좋습니다.